Jak można zablokować prace nad utworzeniem gabinetu dentystycznego w lokalu należącym do wspólnoty mieszkaniowej? Sądem nad nieistniejącą uchwałą.

Troje stomatologów postanowiło utworzyć gabinet dentystyczny w jednym z mieszkań będącym ich własnością, a zlokalizowanym w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową. Po zebraniu podpisów od ok. połowy mieszkańców wyrażających zgodę na utworzenie działalności gospodarczej w postaci gabinetu stomatologicznego, właściciele mieszkania rozpoczęli zbieranie dokumentacji pod prace remonowo-adaptacyjne w mieszkaniu. Okazało się, że remont będzie wiązał się z koniecznością przeprowadzenia pewnych prac w części wspólnej. W związku z tym stomatolodzy, dołączając posiadaną dokumentację, zwrócili się z prośbą do zarządcy nieruchomości o podjęcie stosownej uchwały. Ta dwukrotnie nie została podjęta – czego skutkiem było zawieszenie terminu rozpoczęcia przekształcania mieszkania w gabinet. Kiedy za trzecim razem pełnomocnik stomatologów zgłosił do zarządcy projekt uchwały, właściciele posiadający zdecydowaną większość udziałów zagłosowali przeciw wyrażeniu zgody na podjęcie uchwały o proponowanej przez pełnomocnika treści. Sprawa trafiła do sądu okręgowego. Ten, pomimo opinii wspólnoty mieszkaniowej, że skoro uchwała nie została podjęta, to nie istnieje, sprawę rozpatrzył, argumentując, że nie doszło wprawdzie do wyrażenia zgody na podjęcie uchwały o treści pozytywnej, czyli wyrażającej zgodę na wykonanie prac w części wspólnej, lecz została podjęta uchwała o treści negatywnej – odmawiająca wyrażenia zgody na wykonanie takich prac. I powodowie prawidłowo ją zaskarżyli, ponieważ naruszała interesy właścicieli lokalu. „(...) sąd stwierdził, że powodem odmowy wyrażenia zgody na wykonanie prac w części wspólnej nie były same prace i ewentualne uciążliwości lub zagrożenia z nimi związane, lecz racjonalnie nieuzasadniona niechęć członków wspólnoty mieszkaniowej do pomysłu otwarcia w budynku gabinetu dentystycznego” – czytamy w „Rzeczpospolitej” w wyd. z dn. 07.07.2017 r. Decyzja została zaskarżona przez wspólnotę do sądu apelacyjnego z argumentem, że przyczyną odmowy są uzasadnione obawy mieszkańców budynku związane z uciążliwościami, jakie wiążą się z zakresem przebudowy. Sąd II instancji przy okazji zbadał wątek istnienia/nieistnienia uchwały i zdecydował, że stanowisko sądu okręgowego było w tej sprawie wadliwe. Oznacza to, że sąd I instancji powinien był oddalić powództwo, bo – jak wyjaśnił sąd apelacyjny: „Brak jest dostatecznych podstaw do przyjęcia poglądu, iż niepodjęcie uchwały o określonej w projekcie treści, oznacza samoistne podjęcie uchwały o przeciwstawnym – w stosunku do projektu – brzmieniu. Innymi słowy, brak akceptacji dla projektu w przedmiocie wyrażenia zgody na wykonanie określonych prac remontowo-budowlanych nie kreuje uchwały o jej nieudzieleniu.

Źródło: „Rzeczpospolita”